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Archive for 7 septiembre 2015

Se comenzó a tomar conciencia legal, no tanto social, de la necesidad de vigilar, mantener y conservar nuestros edificios a raíz de la obligación de pasar inspecciones periódicas (ITE). Pero ello en principio se asumió por imperativo normativo, no por verdadera concienciación social. La impresión que tuvo la ciudadanía en general es que se gravaba entonces con un impuesto nuevo más allá de la bonanza de su intención. De ahí la desconfianza con que se acogió la norma en forma de ordenanza.

La realidad es que el tiempo y los acontecimientos han confirmado la necesidad del mantenimiento preventivo pero, como casi siempre, solo se toma conciencia de ello por las posibles sanciones o por los tristes sucesos como los recientemente ocurridos.

¿Por qué se han derrumbado recientemente edificios que habían pasado la ITE?

El problema nace originalmente del mal uso y defectuosas e imprudentes obras de reformas que se hacen a lo largo de la vida de los edificios en primer lugar.

Ello se agrava por la falta del mínimo mantenimiento que resulta evidente con solo mirar a los edificios, en muchos casos sin necesidad de entrar en ellos.

Ahora, a raíz de estos sucesos, sobreviene la necesidad de buscar culpables o responsables ante la sociedad. Evidentemente la cuerda se rompe siempre por la parte más débil y en ella están, en primera línea de fuego, los técnicos que realizan las inspecciones de acuerdo (he ahí parte del problema) con la ordenanza vigente.

Y he ahí la cuestión porque la Inspección técnica, tal y como está prevista en la ordenanza, no obliga a realizar pruebas o ensayos más allá de la observación sensorial (ensayos organolépticos se dice). Es decir, que cualquier lesión oculta que no se haya manifestado en forma de lesiones evidentes no es detectable.

Ante un colapso como los sucedidos recientemente, lo primero que se cuestiona es si el edifico ha pasado las inspecciones obligatorias, por que en ese caso aparentemente la Propiedad habrá hecho todo lo posible por evitarlo. Entonces es el técnico quien habría incurrido en una negligencia con fatales consecuencias.

Pero sin embargo no se tiene en cuentan otros factores determinantes:

  1. Los defectos constructivos (vicios ocultos) de origen que han podido acortar la vida útil del edificio. Este factor es imprevisible salvo que se produzcan manifestaciones alarmantes sobre ello como grietas repentinas y de evolución rápida sin causa aparente.
  1. Las actuaciones llevadas a cabo sobre el edificio (cubierta, fachadas y estructura principalmente) sin la intervención de un técnico facultativo, al menos en la fase de ejecución, de forma imprudente por ignorancia en la mayoría de los casos.
  1. Y fundamentalmente, la ausencia de labores de mantenimiento preventivo, en ocasiones ni de reparación, de elementos e instalaciones fundamentales para la correcta conservación de los anteriores. Por ejemplo, las instalaciones de fontanería, electricidad y, especialmente, la red de saneamiento, cuyo deterioro grave puede acarrear problemas de inestabilidad de la estructura por fallo del terreno. Este mantenimiento e inspección son fundamentales porque, en caso de darse cualquiera de las circunstancias anteriores, se habrían detectado y minimizado sus efectos en esta fase.

Pero, además, a la hora de contratar los servicios para la ITE,  no son conscientes los propietarios de la importancia de elegir a un profesional que desempeñe su labor correctamente. Desgraciadamente sigue imperando el criterio de precio más barato, que no mejor precio. Y si además se considera la necesidad de realizar pruebas adicionales en edificios sospechosos, el coste de las Inspección resulta aún más “escandaloso”.

Es triste decirlo pero, hoy en día más que nunca, los servicios profesionales se encuentran muy desprestigiados por aquellos que los ofrecen a precios ridículos y que por esos honorarios no pueden cumplir debidamente con su labor.

¿Cómo es posible que un trabajo que implica una dedicación de 20 horas como mínimo de trabajo con los desplazamientos necesarios, que requiere de los conocimientos de un profesional cualificado y que comporta una responsabilidad tan importante y por tantos años pueda ofrecerse por 80,00 €? Simplemente por desconocimiento de este alcance y porque se ofrece en muchos casos por las empresas interesadas en hacer luego las obras. Pero esto no es lo más peligroso, pues por su interés suelen resultar desfavorables. Las más peligrosas son las que se certifican como favorables por falta de conocimientos, de diligencia o simplemente porque hay quien firma cualquier cosa con tal de cobrar rápido y muchas veces. Sí, así de triste y vergonzante resulta el panorama.

Y mientras tanto, los técnicos que ejercen su profesión honestamente, con dedicación y compromiso, se miran atónitos ante el espejo sin apenas trabajo por una competencia absolutamente desleal. Pero esto no hay quien lo demuestre, claro, porque no se puede cuestionar la libertad de mercado: la ley de la oferta y la demanda, sustentada por la ignorancia del consumidor y el oportunismo de tanto desaprensivo.

¡En estos casos solo queda acordarnos de Santa Bárbara cuando truena!

Tiempo al tiempo, nada es eterno…ni nosotros.

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